Byggherrens ansvar i ett byggprojekt

Rollen som byggherre är den med det mest övergripande ansvaret i ett byggprojekt — och en av de mest missförstådda. Många som faktiskt är byggherrar vet inte om det, och många som vet om det underskattar vad det innebär i praktiken.

Den här artikeln förklarar vad byggherrerollen faktiskt ställer för krav: vad du är skyldig att göra, vad som händer om du inte gör det, och vad du kan delegera vidare — och vad du aldrig kan.

Vem är byggherre?

Byggherre är den som låter utföra byggnads- eller anläggningsarbete. Definitionen finns i 3 kap. 6 § arbetsmiljölagen och är avsiktligt bred. Det är många fler än de som själva tänker på sig som byggherrar.

Några vanliga exempel som ofta förvånar:

• Ett företag som anlitar en entreprenör för att bygga om sina kontorslokaler
• En fastighetsägare som beställer takbyte, fasadrenovering eller en tillbyggnad
• En bostadsrättsförening som låter renovera trapphus eller byta stammar
• En privatperson som anlitar flera separata hantverkare för en husrenovering
• En kommun som beställer en ny gång- och cykelväg

Titeln byggherre följer projektet, inte personen. Du behöver inte kalla dig byggherre, arbeta i byggbranschen eller ha gjort det förut — om du beställer och låter utföra ett bygg- eller anläggningsarbete är du byggherre, med allt vad det innebär.

Är byggherre samma sak som beställare?

Inte alltid. En byggherre är alltid en beställare i avtalsmeningen, men en beställare är inte alltid byggherre. En totalentreprenör som i sin tur beställer arbete av underentreprenörer är beställare i det avtalsförhållandet — men något byggherreansvar uppstår inte för den skull. Byggherreansvar är ett offentligrättsligt ansvar knutet till den som initierar och finansierar projektet, medan beställarrollen är ett civilrättsligt begrepp om kontraktsförhållanden. De två rollerna följer olika regelverk.

Vad är skillnaden mellan byggherre och entreprenör?

Byggherren initierar projektet, finansierar det och bär det övergripande arbetsmiljöansvaret. Entreprenören utför arbetet på uppdrag av byggherren. Det är byggherren som utser BAS-P och BAS-U — inte entreprenören, även om en entreprenör i praktiken ofta fyller rollerna.

Det finns ett undantag som kan förvirra: en entreprenör som bygger för eget bruk — till exempel ett byggföretag som uppför hus för vidareförsäljning — är samtidigt byggherre i det projektet. I det fallet bär företaget fullt byggherreansvar, precis som vilken annan beställare som helst.

Vem är byggherre vid en renovering?

Fastighetsägaren — alltid. Det spelar ingen roll om arbetet är litet eller stort, om det gäller ett badrum, ett kök eller en hel fasad. Så snart du anlitar någon annan för att utföra arbetet är du byggherre med de skyldigheter det medför.

Det kritiska är hur du organiserar arbetet. Anlitar du en enda entreprenör som ansvarar för hela renoveringen (totalentreprenad) kan byggherreansvar under vissa förutsättningar överlåtas. Anlitar du flera separata hantverkare för olika delar — en rörmokare, en elektriker, en målare — behåller du fullt byggherreansvar och är skyldig att utse både BAS-P och BAS-U. Det är det scenariot som fäller flest privatpersoner som tror att de klarar sig utan.

Byggherrens grundläggande skyldigheter

Byggherrens ansvar regleras i arbetsmiljölagen och i AFS 2023:3. Skyldigheterna kan sammanfattas i fem kärnpunkter.

Utse BAS-P och BAS-U

Byggherren ska utse en byggarbetsmiljösamordnare för planering och projektering (BAS-P) och en byggarbetsmiljösamordnare för utförande (BAS-U). Det följer av 3 kap. 6 § arbetsmiljölagen. Det är alltid byggherrens ansvar — det kan inte delegeras vidare i entreprenadkedjan utan att de strikta kraven för ställföreträdarskap enligt 5 kap. AFS 2023:3 är uppfyllda.

Säkerställa rätt kompetens

Det räcker inte att peka ut någon för rollerna. Byggherren ansvarar enligt 2 kap. 9 § för att de som utses faktiskt har den utbildning, kompetens och erfarenhet som krävs för det aktuella byggprojektets storlek, komplexitet och risknivå. En erfaren platschef på ett enkelt projekt kan vara fullt lämplig; ett komplext projekt med många parallella aktörer ställer helt andra krav. Byggherren ska dessutom kunna styrka kvalifikationerna (2 kap. 11 §).

Tillhandahålla resurser och tid

Byggherren ska enligt 2 kap. 2 § se till att den organisation och de resurser som krävs för arbetsmiljöarbetet finns från start av planeringen till dess att byggnaden eller anläggningen är färdigställd. Under planeringen och projekteringen ska byggherren se till att det upprättas en realistisk tidplan för hela byggprojektet (2 kap. 5 §). Om ett arbetsmoment schemalagts utan tillräcklig tid är risken inbyggd i projektet redan från start — och det ansvaret vilar på byggherren.

Anmäla byggarbetsplatsen i förväg

För projekt av en viss storlek är byggherren skyldig att göra en förhandsanmälan till Arbetsmiljöverket innan arbetet påbörjas (2 kap. 25 §). Gränsen går vid arbeten som beräknas överstiga 30 arbetsdagar med fler än 20 personer som sysselsätts samtidigt, eller totalt mer än 500 persondagar. Att missa förhandsanmälan medför en sanktionsavgift på 5 000 kronor.

Följa upp löpande

Byggherren ska enligt 2 kap. 18 § fortlöpande följa upp arbetsmiljöarbetet genom att se till att BAS-P och BAS-U har de förutsättningar som behövs, och kontrollera att de utför sina arbetsmiljöuppgifter. Det är inte ett engångsansvar som avslutas när rollerna är tillsatta — det är ett löpande ansvar under hela projektets gång. Byggherren ansvarar också för att överlämningen mellan BAS-P och BAS-U genomförs (2 kap. 23 §).

Läs mer om hur överlämningen från BAS-P till BAS-U ska gå till.

Kvarstående ansvar: du friskrivs inte när du utser BAS-P och BAS-U

Det vanligaste och farligaste missförståndet är att byggherren friskrivs från ansvar i det ögonblick BAS-P och BAS-U är utsedda. Det stämmer inte.

Byggherren har ett kvarstående ansvar. De allmänna råden till 2 kap. 3 § AFS 2023:3 anger uttryckligen att byggherren inte befrias från ansvar för de arbetsuppgifter som BAS-P och BAS-U har, även om byggherren utser byggarbetsmiljösamordnare. Om BAS-P eller BAS-U inte sköter sina uppgifter och byggherren inte agerar, kan byggherren hållas ansvarig — även om rollerna formellt sett är tillsatta. Att utse är ett nödvändigt steg, men det är inte tillräckligt.

I praktiken innebär det att byggherren behöver ha insyn i hur säkerhetsarbetet faktiskt bedrivs. Frågor som ”finns det en aktuell arbetsmiljöplan?”, ”hålls skyddsronderna?” och ”har BAS-U gett klartecken för start till alla entreprenörer?” är inte detaljer som kan lämnas utan tillsyn.

Läs mer om hur byggherren kontrollerar att BAS-P och BAS-U gör sitt jobb.

Kan byggherren vara BAS-P eller BAS-U?

Ja, det är juridiskt möjligt. Byggherren kan utse sig själv — eller en anställd — att fylla rollen som BAS-P, BAS-U eller båda, under förutsättning att personen har rätt kompetens för projektet.

I praktiken är det vanligare att byggherren tar rollen som BAS-P (under projekteringen) än BAS-U (under byggandet). BAS-U kräver regelbunden närvaro på en aktiv arbetsplats, löpande samordning av entreprenörerna och dokumentation i realtid — något som för de flesta byggherrar utan byggverksamhet i grunden är svårt att kombinera med övriga åtaganden.

Det finns också en viktig intressekonfliktproblematik att beakta. En byggherre som utser sig själv till BAS-P eller BAS-U hamnar i en situation där denne både utför och följer upp sitt eget arbete. Det är inte förbjudet, men de allmänna råden till 2 kap. 3 § rekommenderar att byggherren värderar om en aktör som uppdras att utföra vissa av byggherrens uppgifter kan göra det utan att hamna i en intressekonflikt. En fastighetsägare som tar rollen som BAS-U på sin egen ombyggnation har svårt att objektivt bedöma om samordningen fungerar — fastighetsägaren kan vara ekonomiskt motiverad att tona ned problem som annars skulle kräva åtgärder eller fördröja projektet.

Arbetsmiljöansvar vid totalentreprenad

En av de vanligaste frågorna är om byggherreansvar automatiskt övergår till entreprenören när man anlitar en totalentreprenör. Svaret beror på om byggherren är en kommersiell aktör eller privatperson.

Läs mer om totalentreprenad och arbetsmiljöansvar.

För kommersiella byggherrar

Automatisk överlåtelse sker aldrig. För att byggherreansvar ska kunna överlåtas till en ställföreträdare krävs att byggherren kan visa att ställföreträdaren har befogenheter att disponera de resurser som krävs, och självständigt fattar alla de beslut som krävs för en god arbetsmiljö, utan inblandning från byggherren (5 kap. 2 §). Kraven är strikta och det räcker inte med ett allmänt hållet totalentreprenadkontrakt.

För privatpersoner

Här ser det annorlunda ut. Anlitar en privatperson en totalentreprenör för en husrenovering övergår byggherreansvar automatiskt till den entreprenören, utan att ett separat skriftligt avtal om ansvarsöverlåtelse krävs. Det följer av 3 kap. 7 c § sista stycket arbetsmiljölagen och förtydligas i 5 kap. 3 § AFS 2023:3. Men det förutsätter att det faktiskt är en enda entreprenör som har ett heltäckande ansvar för arbetet.

Läs mer om vad det innebär att vara byggherre som privatperson.

Generalentreprenad och delad entreprenad

I generalentreprenad, där byggherren anlitar en huvudentreprenör men behåller kontroll över delar av projektet, kvarstår byggherren som ansvarig för de delar som inte är tydligt överlåtna. I delad entreprenad — där byggherren anlitar flera separata entreprenörer för olika delar — kan ansvar aldrig överlåtas. Varje aktör utför sin del självständigt och det finns ingen enda entreprenör med heltäckande kontroll, vilket är ett grundkrav för överlåtelse.

Vanliga misstag

• Att tro att ett totalentreprenadkontrakt automatiskt innebär att byggherreansvar överlåts — det gäller inte för kommersiella byggherrar
• Att anlita en totalentreprenör utan att skriftligt reglera ställföreträdarskapet explicit
• Att i ett delat kontrakt utgå från att en av entreprenörerna tar helhetsansvaret
• Att blanda ihop att utse BAS-P och BAS-U (möjligt att delegera) med att överlåta det grundläggande byggherreansvaret (strikta krav)

Konsekvenser av att missa sina skyldigheter

Bristande efterlevnad av byggherrens skyldigheter kan leda till två typer av konsekvenser: sanktionsavgifter och straffrättsligt ansvar.

Sanktionsavgifter

Sanktionsavgifter enligt AFS 2023:3 är kopplade till specifika brister, inte till olyckor. Det innebär att avgiften kan utfärdas oberoende av om något har gått fel — det räcker att skyldigheten inte uppfyllts. Några konkreta exempel:

• Saknas skriftlig arbetsmiljöplan när ett anmälningspliktigt projekt startar: 50 000 kronor (2 kap. 22 §)
• Saknas arbetsmiljöplan på ett projekt under anmälningsgränsen: 10 000 kronor (2 kap. 22 §)
• Förhandsanmälan har inte gjorts till Arbetsmiljöverket: 5 000 kronor (2 kap. 25 §)

Avgifterna drabbar den som bär skyldigheten — och det är byggherren som ytterst ansvarar för att dessa dokument och anmälningar finns på plats, även när BAS-P och BAS-U är utsedda.

Straffansvar

Vid allvarliga olyckor eller dödsfall kan ansvarsfrågan prövas straffrättsligt. Arbetsmiljöbrott kan ge böter eller fängelse, och i grova fall upp till sex års fängelse. Det är inte enbart en risk för BAS-P och BAS-U — byggherren kan ställas till svars om det kan visas att bristerna i säkerhetsarbetet berodde på att byggherren inte fullgjort sina skyldigheter.

Det personliga ansvaret är en realitet som många underskattar. Att ha delegerat roller och skrivit på papper att ansvar är överlåtet ger inte automatiskt skydd — det är det faktiska genomförandet som räknas.

Vad ändrade AFS 2023:3 för byggherren?

Den 1 januari 2025 trädde AFS 2023:3 i kraft och ersatte det tidigare regelverket. För byggherren innebär de nya reglerna tre tydliga förändringar.

Mer explicit krav på organisering och resurssättning

AFS 2023:3 ställer tydligare krav på att byggherren aktivt organiserar och resurssätter arbetsmiljöarbetet — inte bara formellt utser rollerna. Byggherren ska enligt 2 kap. 2 § se till att den organisation och de resurser som krävs finns från start av planeringen till dess att byggnaden eller anläggningen är färdigställd.

Klartecken för start — ett nytt krav på byggherren att känna till

Enligt 4 kap. 12 § AFS 2023:3 ska BAS-U ge ett formellt klartecken för start till varje ny entreprenör innan de börjar arbeta på platsen. Entreprenören måste dessförinnan ha lämnat uppgifter om risker. Det här är ett processkrav som byggherren behöver ha koll på — dels för att kunna följa upp att BAS-U faktiskt genomför det, dels för att förstå varför en byggstart kan fördröjas om underlaget inte är på plats.

Ställföreträdarkonceptet förtydligat

Det som tidigare kallades uppdragstagare heter nu ställföreträdare. Namnbytet är inte bara kosmetiskt — begreppet har preciserats i 5 kap. AFS 2023:3 och kraven på vad som krävs för en giltig överlåtelse av byggherreansvar har förtydligats. Den som trodde sig ha löst ansvarskedjan med ett äldre upplägg bör gå igenom sina rutiner mot det nya regelverket.

Sammanfattning

Byggherrerollen är inte en titel som kan läggas åt sidan. Den följer med projektet från start till slut, och ansvaret kvarstår även efter att BAS-P och BAS-U är utsedda.

• Byggherre är den som låter utföra arbetet — oavsett om det är ett stort kommersiellt projekt eller en renovering hemma
• Byggherren utser alltid BAS-P och BAS-U, och kan i vissa fall vara dem själv — men bör beakta intressekonflikten
• Det kvarstående ansvaret innebär att du aktivt måste följa upp att rollerna faktiskt fullgörs
• Vid totalentreprenad kan ansvar överlåtas, men aldrig automatiskt för kommersiella byggherrar — alltid skriftligt och under strikta villkor
• I delad entreprenad kan ansvar aldrig överlåtas
• Konsekvenserna vid bristande efterlevnad är reella: sanktionsavgifter och i allvarliga fall straffrättsligt ansvar
• AFS 2023:3 har gjort kraven tydligare och mer detaljerade — vilket ökar exponeringen, inte minskar den

Läs allt om BAS-P och BAS-U här.